不動彦鑑定評価の過程及び手順
不動彦鑑定評価の過程及び手順

　

　
　　不動産鑑彦評価を依頼する側は、売買、交換、収用、抵当、税務、財産分与、会計、破産再生処理、訴訟、資産再評価、賃料設定、土地利用等さまざまな目的をもって、評価機関に打診してまいります。
　この打診を受けて、評価機関は、その内容と依頼者の意向を検討し、相談のうえ、

@不動産鑑定評価書として発行すべきもの。
A調査意見書として発行すべきもの。
B単に、意見を述べるにとどまるもの。
C他の専門家等と協力し、調査すべきもの。
D　自己の能力の範囲を超えるもの又は企平を図りがたいため、
　引き受けできないもの。

に分別し、その鑑定評価等に関する手数料の概算を示して、依頼者の意向を伺います。このうち、不動産鑑定評価書として発行するものについて、鑑定評価書発行にいたるまでの過程及び手順を時系列に従い配列してみると次の通りとなります。

　


評価依頼者
｜内容
｜意向
｜相談
（不動産評価依頼書等の提出）
評　価　機　関

（専任不動産鑑定士が置かれた不動産鑑定業者）
｜
｜
｜
｜
｜		 評価すべき対象不動産の内容、依頼日的、条件、価格時点、評価所要日、鑑定評価料概算等基本的事項を依頼者と詳細に打ち合わせます。
又、必要資料等の提出を指示します。
対象不動産の確定
｜
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処理計画の策定
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｜		 対象不動産の確認、資料の収集、評価方式の適用、鑑定評価書等作成のための作業日程を策定します。
対象不動産の確認
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｜
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｜｜
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｜		 現地を実査し、登記簿又は登記事項要約書等、地積測量図、地籍図、建物図面、実測図、契約書、固定資産公課証明書等との照合により、物的確認を行うとともに、登記簿等に表れず、依頼者の熟知しない通行権・借地権等の諸権利の確認を行います。
又、対象不動産と現況が符合しない場合、再度依頼者との打ち合わせを行い、意向を確認し、対象不動産の確定に修正影加えます。
資料の収集及び整理
｜
｜
｜
｜
｜		 確認資料は、既に対象不動産の確認段階で収集されておりますが、現地実査により、更に追加確認資料が必要となる場合もあります。次に、価格形成要因資料、事例資料等を収集し、整理します。
資料の検討及び価格形成要因の分析
｜｜
｜
｜
｜
｜		 資料の検討により、資料の取捨選択を行い、価格形成要因資料等に基づき、価格形成要因分析（地域分析・個別分析）を
行って、近隣地域の標準的使用と地価水準を導き出すとともに、対象土地の最有効使用の用途の判定を行います。
鑑定評価方式の適用
｜｜
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｜		 上記資料の検討及び価格形成要因の分析を経て、対象不動産に即した評価手法を適用します。
試算価格の調整
｜
｜
鑑定評価額の決定
｜｜
｜
｜		 試算価格の調整結果、土地価格を求める過程で、都市計画区域に土地が所在する場合、地価公示価格、都道府県地
価調査基準地価格との比較により均衡を図り、規準とします。
鑑定評価報告書の作成
｜｜
｜
｜		 試算価格の調整結果、土地価格を求める過程で、都市計画区域に土地が所在する場合、地価公示価格、都道府県地
価調査基準地価格との比較により均衡を図り、規準とします。
依　頼　者　へ　交　付

「必要記載事項」

不動産鑑定評価に関する法律 不動産鑑定評価基準
（同法第39条2項）
鑑窟評価書には、その不動産の鑑定評価に関与した不動産鑑定士又は不動産鑑定士補がその資格を表示して、署名押印しなければならない。		 その不動産の鑑定評価に関与した不動産鑑定士等の氏名。
（同法施行規則第35条）
1．その不動産の鑑定評価の対象となった土地若しくは建物又はこれらに関する所有楕以外の権利（以下対象不動産等という）の表示。 対象不動産の所在、地番、地目、家屋番号、構造、用途、数量等、及び対象不動産に係わる権利の種類。
2．依頼日的その他その不動産の鑑定評価の条件となった事。 鑑定評価の依頼日的及び条件と価格又は貨料の種類との関連。
3．対象不動産等について、鑑定評価額の決定の基準とした年月日及びその不動産鑑定評価を行った年月日。 価格時点及び鑑定評価を行った年月日。
4．鑑定評価額決定の理由の要旨 鑑定評価額決定の理由の要旨。
5．その不動産の鑑定評価に関連した不動産鑑定士等の対象不動産等に関する利害関係又は対象不動産等に関し利害関係を有する者との縁故若しくは特別の利害関係の有無及び内容。 イ．近隣地域及び対象不動産の状況に関する　事項。
ロ．最有効使用の判定に関する事項。ハ．鑑定評価方式の適用に関する事項。
ニ．鑑定評価にあたって特に留意した事項。
ホ．その他
（地価公示法第8条）
　不動産鑑窟士又は不動産鑑定士補は、同法第2条1項の都市計画区域内の土地について鑑定評価を行う場合において、当該土地の正常な価格（同法第2条2項に規圧する正常な価格をいう。）を求めるときは、同法第6条の規定により公示された標準地の価格（公示価格をいう。）を規準としなければならない。

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住所：大阪市堂島浜１丁目４−１９
　　　　日土地堂島ビル４Ｆ
ＴＥＬ：０６−６３４７−７１３６
ＦＡＸ：０６−６３４７−７１３７

土地利用評価センター

不動産鑑定士　濱本　満