不動産は、土地とその定着物です。しかし、不動産の範疇には、様々なものが含まれており、広義的にみて、機械、車両などの動産も、財団を組成して登記されれば、一個の不動産とみなされますし、借地権、借家権、温泉権等諸権利も不動産として扱われます。
不動産鑑定評価は、こうした不動産の価値を評価することです。なぜ、評価が必要なのか、それは、課税目的のため、金融担保のため、会計処理のため、紛争を解決するため、経営方針を決定するため、利害を調整するためなどなど、社会がそれを必要としているからです。
不動産鑑定評価は、全ての人々がそれぞれ行うことができますが、不動産は、財産的価値が高く、その評価を行うについて、かなりの専門的知織と資料を必要とし、かつ、その利害得失が経済的・社会的・行政的にみて、大きな影響を及ぼすことから、不動産鑑定評価を業務として行いうる者は、不動産鑑定士等に限られています。
不動産鑑定士等は、不動産の鑑定評価を担当する者として、十分に能力のある専門家たるの地位を法によって認められ、付与されることから、様々な責務、罰則等が課されております。その主なものは、次の通りです。
（不動産鑑定評価に関する法律）
第37条
不動産鑑定業者の業務に従事する不動産鑑定士及び不動産鑑定補は、良心に従い、誠実に不動産の鑑定評価を行うとともに、不動産鑑定士及び不動産鑑定士補の信用を傷っけるような行為をしてはならない。
第38条
不動産鑑定業者並びにその業務に従事する不動産鑑定士及び不動産鑑定土補は、正当な理由がなく、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。
不動産鑑定業者がその不動産鑑定業を廃止し、又は、不動産鑑定士若しくは不動産鑑定士補がその不動産鑑定業者の業務に従事しなくなった後をおいても、同様とする。
第40条
国土庁長官は、不動産鑑定士又は不動産鑑定士補が、不動産鑑定業の業務に関し、故意に、不当な不動産の鑑定評価を行ったときは、懲戒処分として、一年以内の期間を定めて、不動産鑑定業者の業務に関して不動産の鑑定評価を行うことを禁止し、又は不動産鑑定士若しくは不動産鑑定士補の登録を消除することができる。国土庁長官は不動産鑑定士又は不動産鑑定士補が、不動産鑑定業者の業務に関し、相当の注意を怠り不当な不動産の鑑定評価を行ったときは、懲戒処分として、一年以内の期間を定めて、不動産鑑定業者の業務に関し不動産の鑑定評価を行うことを禁止することができる。
第42条
不動産鑑定士又は不動産鑑定士補が不動産鑑定業者の業務に関し不当な不動産の鑑定評価を行ったことを疑うに足りる事実があるときは、何人も、国土庁長官又は当該不動産鑑定業者が登録を受けた都道府県知事に対し、資料を添えてその事実を報告し、適当な措置をとるべきことを求めることができる。
（不動産鑑定評価基準）
第1の四
（1） 断片的な知識と無秩序な経験とは、不動産の鑑定評価には無用であって、高度の知識と経験と判断力とが有機的統一体を形成してこそ、的確な鑑庄評価が可能となるのであるから、不断の勉強と鍛錬とによってこれを体得し、もって鑑定評価の進歩改善に努力すること。
（2）関係人及び社会一股に対して、実踪活動をもって、不動産の鑑定評価及びその制度に関するその理由を深め、信頼を高めよう度量を重ね、もって不動産の適正な価格の形成に資するべく努めること。
（3）不動産の鑑定評価にあっては、自己又は関係人の利害の有無その他いかなる理由にかかわらず、公平妥当な態度を保持すること。
（4）不動産の鑑定評価にあたっては、専門職業家としての注意を払わなければならないこと。
（5）自己の能力の限度を超えていると思われる不動産の鑑定評価を引き受け、又は、縁故若しくは特別の利害を有する場合等、公平な鑑定評価を害する恐れのあるときは、原則として、不動産の鑑定評価を引き受けてはならないこと。
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